Aperta a Riva del Garda la due giorni di Rebuild, evento nel quale l’edilizia esce dal mero perimetro del costruire parlando di economie di scala, rigenerazione e industrializzazione. Ne parliamo con Ezio Micelli, presidente del Comitato scientifico della manifestazione
La casa non è più soltanto una questione sociale: è diventata una questione industriale, finanziaria e ormai anche europea. È questo il messaggio emerso oggi a Rebuild, dove Ezio Micelli, presidente del Comitato scientifico di Rebuild (oggi e domani in scena a Riva del Garda) ha rilanciato una proposta di “ricetta abitativa” che prova a tenere insieme finanza, rigenerazione urbana e recupero del patrimonio esistente.
Il punto di partenza, ha spiegato Micelli, è un dato ormai strutturale: negli ultimi dieci anni il valore delle abitazioni è cresciuto molto più rapidamente dei salari.
Una forbice che rende sempre più difficile l’accesso alla casa per il ceto medio urbano, mentre il mercato continua a espellere giovani, studenti e famiglie a reddito intermedio.
Per questo, secondo Micelli, “non si può più ragionare lasciando fare soltanto al mercato“. Ma attenzione: non si tratta di riproporre nostalgicamente il modello dell’Ina-Casa fanfaniano.
“È un falso problema“, ha osservato, ricordando che in Italia esistono circa 9,5 milioni di abitazioni vuote. Il tema, dunque, non è soltanto costruire nuovo stock residenziale, ma recuperare e rimettere in circolo quello esistente.
Da qui l’idea di un “fondo dei fondi” capace di garantire continuità alle risorse finanziarie dedicate all’affordable housing, sostenendo soprattutto interventi di riqualificazione urbana e recupero di aree degradate.
Un’impostazione coerente con la direzione indicata anche dalla Commissione europea nel nuovo European Affordable Housing Plan, che punta molto più sulla rigenerazione e sul riuso degli immobili che sulle espansioni edilizie tradizionali.
Dentro questa strategia, secondo Micelli, un ruolo importante potrebbe essere giocato anche dall’edilizia modulare e prefabbricata, vista come leva per abbattere tempi e costi di realizzazione.
Il tema finanziario è stato al centro anche dell’intervento di Augusto Dell’Erba, presidente di Federcasse, che ha rivendicato il ruolo sistemico del credito cooperativo nella nuova emergenza abitativa.
“La questione abitativa è apertissima – ha detto Dell’Erba, sottolineando come il problema centrale resti l’accesso a case e mutui che non strangolino gli italiani.
Secondo Federcasse, il nodo è che il sistema bancario tradizionale continua a mostrarsi freddo verso investimenti a lungo termine nell’housing sociale e accessibile. Da qui la proposta di valorizzare il ruolo delle banche cooperative come portatrici di “capitali pazienti“, capaci di sostenere mutui di lunga durata a tassi sostenibili.
Dell’Erba ha criticato fortemente, infatti, la logica della cartolarizzazione dei mutui, sostenendo che il rapporto territoriale tra banca e cliente rappresenta un valore strategico: mutui mantenuti nei bilanci delle banche cooperative possono infatti essere rinegoziati nel tempo accompagnando l’evoluzione economica delle famiglie.
Lo sfondo europeo pesa sempre di più nel dibattito italiano. Il cosiddetto Piano Casa europeo, presentato ufficialmente dalla Commissione Ue il 16 dicembre 2025, è entrato nel 2026 nella fase di costruzione normativa e finanziaria.
Bruxelles punta ad aumentare l’offerta di abitazioni accessibili e a ridurre la pressione dei costi abitativi nelle grandi città europee, attraverso una combinazione di fondi europei, investimenti Bei, rigenerazione urbana e semplificazione autorizzativa.
Miceli si dice positivo, ma all’erta stà. In effetti, il quadro resta incompleto: manca ancora un grande fondo europeo dedicato, sul modello NextGenerationEu, e non esistono obiettivi vincolanti per gli Stati membri.
Anche per questo il dibattito italiano prova ad anticipare il quadro europeo, costruendo strumenti finanziari e industriali capaci di attivare capitale pubblico e privato sul tema dell’abitare.
A Rebuild 2026 il messaggio emerso è chiaro: la crisi abitativa non viene più letta soltanto come emergenza sociale, ma come infrastruttura economica strategica.
E la ricetta proposta da Micelli prova a mettere insieme credito, rigenerazione e innovazione industriale per evitare che la casa diventi definitivamente inaccessibile a una parte crescente della popolazione.
