Una ricerca condotta da re:sustain su 200 asset manager immobiliari istituzionali europei mostra che il 72% considera il consenso degli inquilini l’ostacolo principale alla riqualificazione energetica degli edifici, davanti persino alle barriere finanziarie
Per anni il racconto dominante sulla riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare europeo ha avuto un imputato quasi fisso: i costi.
Capitale iniziale elevato, ritorni sull’investimento dilatati nel tempo, difficoltà di accesso al credito. La ricerca condotta da re:sustain, piattaforma tecnologica specializzata nell’ottimizzazione dei consumi energetici degli asset immobiliari, restituisce però un quadro diverso.
Interpellati su 200 asset manager istituzionali attivi in Regno Unito, Germania, Francia, Paesi Bassi, Spagna e Italia, con un patrimonio gestito combinato (Aum, Assets Under Management) pari a 296 miliardi di euro, i rispondenti indicano nella gestione dei rapporti con proprietari e conduttori la sfida più difficile da affrontare quando si tratta di migliorare l’efficienza energetica dei propri asset.
Più difficile, appunto, della questione finanziaria. Il paradosso sta proprio qui: chi gestisce portafogli da centinaia di miliardi, dunque dispone in teoria degli strumenti per reperire capitale o negoziare condizioni di finanziamento favorevoli, si trova bloccato da un fattore molto meno tangibile, ovvero la disponibilità degli inquilini ad accettare lavori, cambiamenti nei propri comportamenti d’uso degli spazi, temporanee interruzioni dell’operatività. Un ostacolo relazionale, non contabile.
I numeri dietro la relazione tenant-owner
Alla domanda su quale sia la maggiore difficoltà nel rapporto con gli inquilini rispetto agli interventi di efficientamento, il 72% degli intervistati cita l’ottenimento del loro consenso preventivo.
Segue, con il 58%, la difficoltà di indurre un cambiamento nei comportamenti quotidiani che incidono sui consumi. Un terzo del campione (33%) segnala il coordinamento degli interventi negli edifici multi-tenant e la stessa quota indica come priorità critica la riduzione al minimo della disruption per gli occupanti.
Solo il 6% ritiene che il vero nodo sia l’aggiornamento dei contratti di locazione per garantire un uso efficiente dell’immobile.
La gerarchia che emerge è netta: il problema non è normativo o contrattuale, è comportamentale e organizzativo.
Aggiornare una clausola di lease è un’operazione tecnica; convincere centinaia di occupanti a tollerare settimane di cantiere, o a modificare abitudini radicate, richiede un lavoro di mediazione che molte strutture di asset management non sono attrezzate a sostenere.
Il dato più indicativo riguarda però l’impatto pratico di questa difficoltà. Il 72% degli asset manager dichiara che il timore della disruption operativa per i tenant è un ostacolo talmente rilevante da diventare un motivo concreto per rinviare o abbandonare interventi di riqualificazione.
Solo l’11% lo considera un problema marginale o trascurabile. In altre parole, per la stragrande maggioranza del campione la paura di disturbare chi occupa l’edificio pesa più di qualunque altra considerazione tecnica.
Dove si colloca il problema nel quadro europeo
Il tema si inserisce in una cornice regolatoria che nei prossimi anni diventerà più stringente. Secondo la Commissione europea, gli edifici sono responsabili del 40% dei consumi energetici finali dell’Unione e del 36% delle emissioni di gas a effetto serra legate all’energia.
La direttiva sul rendimento energetico nell’edilizia (Epdb, Energy Performance of Buildings Directive), entrata in vigore il 28 maggio 2024 e da recepire negli ordinamenti nazionali entro il 29 maggio 2026, impone agli Stati membri di far ristrutturare almeno il 16% degli edifici non residenziali con le prestazioni peggiori entro il 2030, quota che sale al 26% entro il 2033.
Sono scadenze che riguardano direttamente i portafogli gestiti dagli asset manager coinvolti nella ricerca re:sustain. E spiegano perché il nodo del consenso dei tenant non sia una questione secondaria: senza una soluzione a quel problema, il rischio è che gli obiettivi della direttiva si scontrino con una resistenza operativa diffusa, indipendentemente dalla disponibilità di capitale.
Le barriere finanziarie, va detto, restano comunque presenti. Gli intervistati citano l’accesso al capitale come primo ostacolo economico, seguito dagli elevati costi iniziali necessari per ammodernare sistemi come il riscaldamento, ventilazione e condizionamento (Hvac, Heating, Ventilation and Air Conditioning), l’illuminazione e i sistemi di gestione degli edifici (Bms, Building Management System).
Al terzo posto figura l’aumento dei costi di costruzione, mentre al quarto compaiono i tempi di ritorno dell’investimento, spesso in conflitto con esigenze di business più immediate. Ma il campione le colloca dietro al nodo tenant, non davanti.
La risposta tecnologica: agire senza disturbare
Tra le soluzioni indicate dagli stessi asset manager come più efficaci per accelerare l’azione sull’efficienza energetica dei portafogli figurano proprio la riduzione della disruption operativa e il rafforzamento dell’allineamento con gli inquilini.
Due priorità che, secondo Katie Whipp, Chief Business Officer di re:sustain, richiedono un cambio di approccio più che un aumento della spesa.
Whipp ha spiegato che il rischio di danneggiare l’attività e la relazione con gli inquilini attraverso lavori invasivi è talmente alto che molti operatori preferiscono rinviare, evitando di affrontare il problema.
Secondo la manager, questo comportamento è evitabile: re:sustain ha sviluppato una tecnologia che utilizza i dati raccolti dai sistemi di gestione degli edifici per costruire un gemello digitale (digital twin) calibrato su ciascun immobile, un modello che riproduce fedelmente le performance reali dell’asset.
Whipp ha aggiunto che questo approccio da remoto consente ottimizzazioni mirate e interventi meccanici dettagliati sugli impianti esistenti, riducendo consumi energetici, emissioni di carbonio e costi operativi senza richiedere capitale da parte dei proprietari e, soprattutto, senza interruzioni per gli occupanti.
Gli edifici che hanno adottato la tecnologia di re:sustain hanno registrato finora una riduzione media dei consumi energetici pari al 37%, un dato che l’azienda attribuisce al lavoro di ottimizzazione condotto sugli impianti esistenti piuttosto che a interventi di sostituzione capex-intensivi.
È una cifra che sposta l’attenzione dal dibattito su quanto capitale servirebbe per rinnovare un edificio a quanto margine di efficienza resti ancora inespresso negli impianti già installati, prima ancora di considerare un retrofit strutturale.
Resta da capire quanto questo tipo di approccio possa scalare su portafogli multi-tenant complessi, dove il coordinamento tra più conduttori e più contratti di locazione introduce variabili che un digital twin, da solo, non risolve.
Ma la ricerca re:sustain suggerisce che il terreno su cui si giocherà la prossima fase della riqualificazione energetica europea non sarà tanto quello del credito o degli incentivi fiscali, quanto quello, più scivoloso, della fiducia tra proprietari e occupanti degli edifici.
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